بايسته‌هاي پيش فروش ساختمان
بابک حیدریان – وکیل پایه یک دادگستری
نياز روز افزون جامعه به مسکن از يک سو و کمبود منابع مالي متقاضيان و سازندگان از سوي ديگر، قرادادهاي پيش فروش ساختمان را وارد ادبيات حقوقي ما نموده است. بي اطلاعي شهروندان از نحوه قانوني تنظيم قراردادهاي پيش فروش و بسنده کردن ايشان به تنظيم قراداد عادي در مشاورين املاک، مشکلات حقوقي عديده اي از قبيل کلاهبرداري به شيوه انتقال يک واحد مسکوني به چند پيش خريدار و نيز طرح دعاوي الزام به تکميل ساخت، اخذ پايان کار، تفکيک واحدها، تنظيم سند رسمي و … را در پي داشته است. بر همين اساس قانونگذار با تصويب «قانون پيش فروش ساختمان»ضمن ضابطه مند کردن قرادادهاي پيش فروش ساختمان، يکسري قواعد حمايتي براي طرف ضعيف تر قرارداد يعني پيش خريداران وضع نموده است. با رعايت مقررات اين قانون بسياري از مشکلات و معضلات حقوقي و قضائي ناشي از اين قراردادها منتفي خواهد شد.
از جمله مزاياي معامله بر اساس ضوابط قانون مذکور مي توان به درج قرارداد پيش فروش در سند مالکيت ملک و عدم امکان انتقال يک واحد مسکوني به چند خريدار، ممنوعيت پيش فروش واحدهاي مسکوني فاقد حداقل 30 درصد پيشرفت ساخت، تعيين ضمانت اجراي تاخير يا عدم ساخت اشاره نمود. همچنين ضابطه مند شدن شيوه حل و فصل اختلاف در متراژ، امکان حل اختلافات طرفين از طريق داوري و بدون مراجعه به دادگاه، امکان انتقال سند رسمي در صورت امتناع مالک اوليه، ضابطه مند شدن نحوه و شرايط ادامه ساخت توسط پيش خريداران در صورت رها نمودن پروژه توسط سازنده، ارائه راهکارهاي فسخ قرارداد بدون پيچيدگي هاي قضائي، لزوم ارائه بيمه نامه، پروانه ساخت، تائيديه مهندس ناظر و استعلام هاي ثبتي براي تنظيم سند پيش فروش،معافيت مالياتي قرارداد پيش فروش و … از ديگر مزاياي اجراي اين قانون در معاملات است.
لذا توصيه مي شود پيش خريداران و سازندگان واحدهاي مسکوني جهت اجتناب از هرگونه مشکلات و تبعات بعدي تنظيم قرارداد هاي عادي پيش فروش، بعد از حضور در مشاورين املاک و توافقات اوليه، به دفاتر اسناد رسمي مراجعه و نسبت به تنظيم سند رسمي پيش فروش اقدام نمايند.
