مالک و مستاجر بدانند!

بابک حیدریان – وکیل پایه یک دادگستری

با توجه به پيش رو بودن فصل نقل و انتقالات مسکن، مطلب اين شماره را به بررسي برخي نکاتي که طرفين عقد اجاره زمان انعقاد قرارداد بايد در نظر داشته باشند اختصاص داده ايم.

نخستين موضوع اين است که قرارداد اجاره را مي توان در دفاتر اسناد رسمي منعقد نمود و يا اينکه بصورت قرارداد عادي و بين خود طرفين و يا در مشاورين املاک. اما ضرورتاً بايد توجه شود که قرارداد اجاره حتماً بايد بصورت کتبي و در دو نسخه تنظيم و به امضاي دو نفر شاهد مورد اعتماد طرفين برسد. قرارداد اجاره شفاهي يا تک نسخه اي و بدون امضاي شاهد بي اعتبار نيست اما صرفنظر از مشکل اثبات وجود رابطه استيجاري بين طرفين، امتيازات و حمايتهاي قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 را نخواهد داشت. رکن اساسي قرارداد اجاره،قيد مدت اجاره در قرارداد است که ضمانت اجراي عدم قيد آن بطلان قرارداد است. همچنين مورد اجاره بايد بين طرفين معلوم و معين باشد و اجاره مال مجهول و مردد، مثل اينکه موجر بگويد يکي از واحدهاي مجتمع مسکوني را به شما اجاره مي دهم، باطل است. بايد توجه داشت که موجر بايد قادر بر تسليم مورد اجاره باشد. بعنوان مثال ملکي که به حکم مقامات صالحه توقيف شده يا ديگري نسبت به آن حقي دارد که مانع تسليم به مستاجر است را نمي توان به اجاره واگذار کرد.ملاک توانايي بر تسليم تخليه ملک و تحويل کليد آن به مستاجر است. نکته اختلاف بر انگيز ديگر اين است که اگر در قرارداد اجاره حق انتقال مورد اجاره به غير از مستاجر سلب نشده باشد مستاجر حق دارد ملک را به شخص ثالثي اجاره دهد و در سر رسيد مقرر ملک را تخليه و به موجر تحويل دهد. بديهي است چنانچه موجر قصد داشته باشد مانع انتقال به غير شود بايد مباشرت مستاجر در استفاده و ممنوعيت مستاجر از انتقال را در قرارداد ذکر نمايد. اشکالي ندارد که موجر مالک عين مستاجره نباشد بلکه کافيست مالک منافع باشد.مثلا خودش آنرا از ديگري اجاره کرده و اجازه اجاره مجدد از وي سلب نشده باشد.در اينصورت براي مدتي که منافع ملک متعلق به اوست مي تواند آنرا اجاره دهد. نيز اگر موجر مالک مشاعي ملک است يا بعبارتي شريک دارد کسب اجازه شريک براي صحت اجاره لازم است. ديگر آنکه بهتر است در قرارداد نحوه و کيفيت استفاده از مورد اجاره و حدود اختيار مستاجر در تغيير نحوه استفاده ذکر شود.مثلا قيد شود که مستاجر مورد اجاره را براي سکونت يا مثلاً سکونت و مشاغل خانگي مثل خياطي استفادهخواهد کرد.مرسوم است همزمان با قرارداد اجاره مبلغي بعنوان رهن يا وديعه به موجر پرداخت مي شود. در اين فرض بايد دقت شود که موجر مالک عين مستاجره باشد. اين مبلغ عملاً تضميني براي پرداخت به موقع اجاره بهاست و نيز  در پايان مدت اجاره چنانچه مالک از استرداد رهن استنکاف کند مستاجر حق خواهد داشت با مراجعه به محاکم از محل فروش ملک طلب خود را برداشت نمايد.