اختلافات معمول موجر و مستاجر
بابك حيدريان – وكيل پايه يك دادگستري
در شماره پيشين برخي نکاتي که طرفين بايد زمان تنظيم قرارداد اجاره مسکن، براي اجتناب از مشکلات بعدي در نظر داشته باشند را بر شمرديم. اين مطلب را به بررسي برخي ازرايج ترين اختلافات موجر و مستاجر و حکم قانون در خصوص اين اختلافات اختصاص داده ايم.
يکي از شايع ترين اختلافات موجر و مستاجر، عدم تخليه مورد اجاره در سررسيد معين يعني در پايان قرارداد اجاره بدليل عدم استرداد مبلغ وديعه پرداختي، بدهي مستاجر بابت اجاره بها، هزينه تعميرات به‌عمل آمده در مورد اجاره، ناتواني مستاجر در تهيه مسکن جديد و مواردي از اين دست باشد.
بنا به مقررات قانون مدني و قانون روابط موجر و مستاجر، چنانچه در پايان قرارداد مستاجر از تخليه استنکاف ورزد موجر مي تواند با توجه به نوع اجاره نامه به يکي از طرق زير جهت تخليه اقدام کند. اول: چنانچه اجاره نامه رسمي باشد يعني در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده باشد، موجر مي تواند از دفترخانه اي که اجاره نامه را تنظيم نموده است درخواست صدور اجرائيه نمايد. اجرائيه صادر و توسط واحد اجراي اداره ثبت به اجرا گذاشته شده خواهد شد. دوم: چنانچه قرارداد اجاره مطابق شرايط قانون روابط موجر و مستاجر که در شماره پيشين به آن پرداختيم تنظيم شده باشد موجر مي تواند از شوراهاي حل اختلاف درخواست تخليه ملک رابنمايد. در اين فرض شوراي حل اختلاف دستور تخليه صادر و به مستاجر ابلاغ مي نمايد ظرف يک هفته نسبت به تخليه اقدام نمايد. در پايان يک هفته چنانچه مستاجر ملک را تخليه نکند شورا دستور تخليه ملک از طريق کلانتري محل را صادر خواهد نمود. سوم:در اين حالت يعني زماني که قرارداد اجاره عادي است اماشرايط قانون روابط موجر و مستاجر را ندارد، موضوع تابع عمومات قانون مدني بوده و موجر بايد دادخواست تخليه به شوراي حل اختلاف بدهد که بر خلاف فروض پيشين براي رسيدگي به موضوع جلسه رسيدگي تعيين شده و حکم مقتضي که قابل اعتراض نيز هست صادر مي‌شود و نيازمند صرف وقت و هزينه بيشتري مي باشد.
چنانچه مستاجر در خصوص مفاد قرارداد اجاره مدعي حقي باشد اين ادعا مانع تخليه نخواهد بود و مستاجر بايد ملک را تخليه و در خصوص ادعاي خود به دادگاه مراجعه نمايد. اما در هر حال چنانچه مستاجر مبلغي بعنوان وديعه،رهن، قرض الحسنه يا … به موجر داده باشد شرط مقدماتي تخليه، عودت مبلغ مذکور به مستاجر است و چنانچه مستاجر از قبول مبلغ امتناع کند موجر مي‌تواند مبلغ را در حساب سپرده دادگستري توديع و فيش آن را ضميمه درخواست تخليه نمايد تا در صورت تخليه ملک مبلغ مذکور تحويل مستاجر شود.
همچنين اگر مستاجر مبالغي بابت اجاره بها يا قبوض خدماتي و خسارات احتمالي وارده به مورد اجاره بدهکار باشد، موجر مي تواند ضمن توديع کل مبلغ وديعه به حساب سپرده دادگستري براي توقيف سپرده و برداشت مطالبات خود از آن محل دادخواست دهد که پس از رسيدگي چنانچه حقي براي موجر ثابت شد از محل سپرده برداشت و بقيه آن به مستاجر پرداخته شود.
گفتيم که با صدور دستور تخليه مستاجر بايد ظرف يک هفته ملک را تخليه نمايد. اما اين نکته را هم بايد افزود که مطابق ماده 13 آئين نامه اجرائي قانون روابط موجر و مستاجر چنانچه مستاجر بدليل حوادث غير مترقبه مثل فوت بستگان نزديک يا … نتواند ملک را تخليه نمايد و در خواست مهلت داشته باشد مامورين درخواست وي را به مقام قضائي منعکس مي کنند و به تشخيص مقام قضائي ممکن است تا يک‌ماه به مستاجر مهلت داده شود.
